తెలంగాణలో సెక్షన్ 22-A నిషేధిత భూముల సమస్యకు శాశ్వత పరిష్కారం: సమగ్ర అవగాహన & నూతన మార్గదర్శకాలు
రియల్ ఎస్టేట్‌లో లేదా ఆస్తి కొనుగోలులో తెలంగాణ ప్రజలు ఎదుర్కొంటున్న అతిపెద్ద సమస్యల్లో రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం, 1908లోని సెక్షన్ 22-A (Section 22A) ఒకటి. కష్టపడి సంపాదించిన డబ్బుతో కొనుగోలు చేసిన స్థలం లేదా అపార్ట్‌మెంట్ ఉన్నట్టుండి రిజిస్ట్రేషన్ కాకుండా నిలిచిపోతే కొనుగోలుదారులు తీవ్ర ఆందోళనకు గురవుతుంటారు.
అయితే, ఇటీవల ముఖ్యమంత్రి ఎ. రేవంత్ రెడ్డి శాసనసభలో ఇచ్చిన హామీ మేరకు రెవెన్యూ శాఖ సెక్షన్ 22-A బాధితులకు భారీ ఉపశమనం కలిగిస్తూ కీలక ఉత్తర్వులు జారీ చేసింది.
1. సెక్షన్ 22-A అంటే ఏమిటి?
రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం, 1908లోని సెక్షన్ 22-A ప్రకారం ప్రభుత్వ, ప్రజా ప్రయోజనాలకు భంగం కలిగించే లేదా చట్టపరమైన ఆంక్షలు ఉన్న భూములను ప్రైవేట్ వ్యక్తులు క్రయవిక్రయాలు చేయకుండా ప్రభుత్వం నిషేధిస్తుంది. ప్రభుత్వ భూములు ఆక్రమణకు గురికాకుండా చూడటం, దేవాదాయ మరియు వక్ఫ్ ఆస్తులను కాపాడటమే ఈ చట్టం యొక్క ప్రధాన ఉద్దేశం.
ఒక ఆస్తి సెక్షన్ 22-A నిషేధిత జాబితాలో ఉంటే, సబ్-రిజిస్ట్రార్ దానిపై ఎలాంటి అమ్మకం, బహుమతి డీడ్ లేదా మార్ట్‌గేజ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి వీల్లేదు. బ్యాంకులు కూడా అలాంటి ఆస్తులపై రుణాలు మంజూరు చేయవు.
సెక్షన్ 22-A లోని 6 ప్రధాన వర్గాలు (Categories):
క్లాజ్ (Clause) | పరిధిలోకి వచ్చే భూములు | వివరణ |
|---|---|---|
22-A(1)(a) | అసైన్డ్ భూములు (Assigned Lands) | పేదలకు ప్రభుత్వం కేటాయించిన భూములు (POT చట్టం 1977 పరిధిలోనివి). |
22-A(1)(b) | ప్రభుత్వ భూములు (Government Lands) | పోరంబోకు, సర్కార్ జమీన్, నజూల్, ఖాస్రా మరియు స్థానిక సంస్థల ఆస్తులు. |
22-A(1)(c) | దేవాదాయ & వక్ఫ్ భూములు (Endowment & Waqf) | దేవాలయాలు, ట్రస్టులు మరియు వక్ఫ్ బోర్డుకు చెందిన ఆస్తులు. |
22-A(1)(d) | సీలింగ్ మిగులు భూములు (Ceiling Surplus) | అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ (ULC) లేదా వ్యవసాయ సీలింగ్ కింద స్వాధీనం చేసుకున్న మిగులు భూములు. |
22-A(1)(e) | కోర్టు వివాదాస్పద భూములు (Court Restrained) | కోర్టు స్టేలు లేదా వివాదాల్లో ఉన్న స్థలాలు. |
22-A(1)(f) | ప్రత్యేక గెజిట్ నోటిఫైడ్ భూములు | ప్రభుత్వం ప్రత్యేక గెజిట్ నోటిఫికేషన్ ద్వారా నిషేధించిన స్థలాలు. |
2. తాజా అప్‌డేట్: ప్రభుత్వం జారీ చేసిన ఫాస్ట్ ట్రాక్ ఉపశమన ఉత్తర్వులు
తెలంగాణ ప్రభుత్వం సెప్టెంబర్ 24, 2026న ప్రాపర్టీ యజమానులకు ఊరటనిస్తూ ప్రత్యేక ఉత్తర్వులు జారీ చేసింది. చట్టబద్ధమైన అనుమతులు ఉన్నప్పటికీ 22-A జాబితాలో చిక్కుకున్న ఓపెన్ ప్లాట్లు, ఇళ్లు మరియు ఫ్లాట్ల రిజిస్ట్రేషన్‌కు పచ్చజెండా ఊపింది. ఈ నిర్ణయం ద్వారా రాష్ట్రవ్యాప్తంగా దాదాపు 1.41 లక్షల నివాసాలు, ప్లాట్లకు తక్షణ లబ్ధి చేకూరనుంది.
రిజిస్ట్రేషన్ పొందడానికి అవసరమైన అర్హతలు & షరతులు:
- చెల్లుబాటు అయ్యే అనుమతులు (Valid Approvals): ఆస్తికి సంబంధించిన లేఅవుట్, బిల్డింగ్ లేదా అపార్ట్‌మెంట్ అనుమతులు కచ్చితంగా ఉండాలి.
- అధికారిక సంస్థలు (Authorized Agencies): ఈ అనుమతులు GHMC, HMDA, DTCP లేదా సంబంధిత అర్బన్/రూరల్ లోకల్ బాడీల నుండి మంజూరై ఉండాలి.
- లింకింగ్ డాక్యుమెంట్ (Linking Document): తమ రిజిస్ట్రేషన్ దరఖాస్తును ఒరిజినల్ అనుమతి పత్రంతో నేరుగా అనుసంధానించే 'లింకింగ్ డాక్యుమెంట్' ను అభ్యర్థులు తప్పనిసరిగా సమర్పించాలి.
శాశ్వత పరిష్కారానికై CCLA ఉన్నత స్థాయి కమిటీ:
చారిత్రక రికార్డుల డిజిటైజేషన్ లోపాల వల్ల వేలాది ఎకరాల ప్రైవేట్ భూములు ప్రమాదవశాత్తు నిషేధిత జాబితాలోకి వెళ్లాయి. ఈ సమస్యకు శాశ్వత పరిష్కారం చూపడానికి చీఫ్ కమిషనర్ ఆఫ్ ల్యాండ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ (CCLA) నేతృత్వంలో ప్రభుత్వం ముగ్గురు సభ్యుల ఉన్నత స్థాయి అధికారిక కమిటీని ఏర్పాటు చేసింది. ఈ కమిటీ భూ రికార్డులను క్షుణ్ణంగా ఆడిట్ చేసి, అర్హత ఉన్న ప్రైవేట్ ఆస్తులను 22-A జాబితా నుండి వేగవంతంగా (Fast-track basis) తొలగిస్తుంది.
3. ఆన్‌లైన్‌లో 22-A నిషేధిత జాబితాను ఎలా తనిఖీ చేయాలి?
మీరు కొనుగోలు చేయాలనుకుంటున్న లేదా మీకు ఉన్న స్థలం నిషేధిత జాబితాలో ఉందో లేదో తనిఖీ చేయడానికి ఉచిత అధికారిక మార్గాలు:
1. 'భూ భారతి' పోర్టల్ (వ్యవసాయ భూముల కోసం)
- bhubharati.telangana.gov.in వెబ్‌సైట్‌ను సందర్శించండి.
- మీ జిల్లా, మండలం, గ్రామం మరియు సర్వే నంబర్ వివరాలను నమోదు చేయండి.
- రికార్డులో 'Marked Prohibited for Transaction' అని ఉందో లేదో తనిఖీ చేయండి.
2. స్టాంపులు & రిజిస్ట్రేషన్ల పోర్టల్ (పట్టణ / నాన్-అగ్రికల్చర్ ఆస్తుల కోసం)
- registration.telangana.gov.in వెబ్‌సైట్‌ను ఓపెన్ చేయండి.
- 'Prohibited Properties' సెర్చ్ ఆప్షన్‌ను ఎంచుకుని మీ సర్వే నంబర్ ఎంటర్ చేయండి.
ముఖ్య గమనిక: ఎన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికేట్ (EC) లో గత లావాదేవీలు మాత్రమే కనిపిస్తాయి. 22-A నిషేధం భవిష్యత్తు రిజిస్ట్రేషన్లను నిరోధిస్తుంది కాబట్టి, ECతో పాటు 22-A పోర్టల్‌ను కూడా తప్పనిసరిగా సరిచూసుకోవాలి.
4. పొరపాటున మీ ఆస్తి 22-A లో ఉంటే దాన్ని తొలగించుకోవడం ఎలా?
మీ స్వార్జిత లేదా ప్రైవేట్ పట్టా ఆస్తి పొరపాటున 22-A నిషేధిత జాబితాలో చేరితే, క్రింది ప్రక్రియను అనుసరించవచ్చు:
- డాక్యుమెంట్లు సిద్ధం చేయడం: లింక్ డాక్యుమెంట్లు, పట్టాదార్ పాస్‌బుక్, GHMC/HMDA/DTCP అనుమతి పత్రాలు, LRS ప్రొసీడింగ్స్ మరియు ప్రాపర్టీ టాక్స్ రశీదులను క్రోడీకరించుకోవాలి.
- 'TM-15' గ్రీవెన్స్ దాఖలు చేయడం: భూ భారతి పోర్టల్‌లోని 'TM-15' గ్రీవెన్స్ మోడ్యూల్ ద్వారా లేదా జిల్లా కలెక్టరేట్‌లో ఉన్నతాధికారులకు 'లింకింగ్ డాక్యుమెంట్' తో దరఖాస్తు చేసుకోవాలి.
- రాతపూర్వక నిరాకరణ ఉత్తర్వు (Written Refusal Order): సబ్-రిజిస్ట్రార్ రిజిస్ట్రేషన్ నిరాకరిస్తే, రిజిస్ట్రేషన్ చట్టంలోని సెక్షన్ 71 ప్రకారం నిరాకరణకు గల కారణాలతో రాతపూర్వక ఉత్తర్వు ఇవ్వమని కోరాలి.
- హైకోర్టును ఆశ్రయించడం: ఆధారాలు ఉన్నప్పటికీ అధికారులు స్పందించకపోతే లేదా అనవసర జాప్యం చేస్తే, రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 226 ప్రకారం తెలంగాణ హైకోర్టులో రిట్ పిటిషన్ (Writ Petition) దాఖలు చేసి రిజిస్ట్రేషన్ ఆదేశాలు పొందవచ్చు.
5. ఆస్తి కొనుగోలుదారులకు ముఖ్యమైన చెక్‌లిస్ట్
- అడ్వాన్స్ ఇచ్చే ముందే చెక్ చేయండి: సేల్ అగ్రిమెంట్ లేదా ముందస్తు టోకెన్ అమౌంట్ ఇచ్చే ముందే సర్వే నంబర్‌ను భూ భారతి మరియు ఐజీఆర్‌ఎస్ (IGRS) పోర్టళ్లలో చెక్ చేయండి.
- ప్రాథమిక భూమి సర్వే నంబర్: అపార్ట్‌మెంట్‌లో ఫ్లాట్ కొనేటప్పుడు కేవలం ఫ్లాట్ నంబర్ కాకుండా, ఆ అపార్ట్‌మెంట్ నిర్మించిన ప్రాథమిక భూమి (Parent Land) సర్వే నంబర్‌ను 22-A లో చెక్ చేయండి.
- లేఅవుట్ అనుమతి చెకింగ్: ప్లాట్ లేదా ఇల్లు GHMC, HMDA, DTCP ద్వారా ఆమోదించబడిందో లేదో మరియు దాని అసలు అనుమతి రికార్డులను క్రాస్ వెరిఫై చేసుకోండి.
ముగింపు
తెలంగాణ ప్రభుత్వ నూతన జీవో మరియు CCLA ఉన్నత స్థాయి కమిటీ ఏర్పాటుతో దశాబ్దాలుగా నలుగుతున్న సెక్షన్ 22-A సమస్యకు ఉపశమనం లభించింది. ఆస్తి కొనుగోలుదారులు మరియు యజమానులు సరైన అనుమతి పత్రాలు, లింకింగ్ డాక్యుమెంట్లతో అధికారులను సంప్రదించి తమ ఆస్తులను నిషేధిత జాబితా నుండి సులభంగా విముక్తి చేసుకోవచ్చు.
ప్రపంచంలో అత్యంత శక్తివంతమైనవని ఈ వివాదం నిరూపించింది.
Disclaimer: This article is intended solely for general awareness and educational purposes. It does not constitute legal advice. The outcome of every case depends upon its own facts, evidence, and applicable law.