ఈ విషయంపై 12 జనవరి 2026న సుప్రీంకోర్టు ఇచ్చిన Alka Shrirang Chavan & Anr. v. Hemchandra Rajaram Bhonsale & Ors. తీర్పు ఈ రెండు నిబంధనల మధ్య ఉన్న తేడాను చాలా స్పష్టంగా వివరించింది.


Section 19(b) of the Specific Relief Act, 1963 మరియు Section 52 of the Transfer of Property Act, 1882 — Doctrine of Lis Pendens ఈ రెండు పరిస్థితుల్లో కీలకమైనవి.


ఒక చిన్న కథతో విషయాన్ని అర్థం చేసుకుందాం

రాము అనే వ్యక్తికి ఒక ఇల్లు ఉంది.

అతను ఆ ఇంటిని సోముకు రూ.50 లక్షలకు అమ్మడానికి Agreement చేసుకున్నాడు. సోము కొంత అడ్వాన్స్ డబ్బు కూడా ఇచ్చాడు.

కానీ కొద్దిరోజుల తర్వాత రాము మాట మార్చి, సోముకు Sale Deed రిజిస్ట్రేషన్ చేయకుండా తిప్పించుకుంటున్నాడు.

ఇప్పుడు రెండు ముఖ్యమైన పరిస్థితులు రావచ్చు.

పరిస్థితి 1: సోము కోర్టుకు వెళ్లకముందే రాము ఆస్తిని శ్రీనుకు అమ్మితే

రాము–సోముల మధ్య Agreement ఉంది.

కానీ సోము ఇంకా కోర్టులో specific performance suit వేయలేదు.

ఈ సమయంలో రాము అదే ఇంటిని శ్రీను అనే మూడో వ్యక్తికి రూ.55 లక్షలకు అమ్మి, Sale Deedను రిజిస్టర్ చేయించాడు.

ఇప్పుడు శ్రీను పరిస్థితి ఏమిటి?

ఇక్కడ Section 19(b) of the Specific Relief Act, 1963 ముఖ్యమైనది.

Section 19(b) ప్రకారం, పాత Agreement తర్వాత ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన వ్యక్తిపై specific performance అమలు చేయవచ్చు. అయితే ఆస్తిని విలువ చెల్లించి, Good Faithతో మరియు original contract గురించి notice లేకుండా కొనుగోలు చేసిన transfereeకి మినహాయింపు ఉంది.

అంటే శ్రీను:

  • ఆస్తికి విలువ చెల్లించి ఉండాలి;
  • Good Faithతో కొనుగోలు చేసి ఉండాలి;
  • రాము–సోముల మధ్య ఉన్న పాత Agreement గురించి Notice ఉండకూడదు.

ఈ మూడు అంశాలను శ్రీను నిరూపించగలిగితే, Section 19(b)లోని రక్షణ అతనికి లభించే అవకాశం ఉంటుంది.

“నాకు తెలియదు” అని శ్రీను చెబితే సరిపోతుందా?

అవసరం లేదు.

Notice అంటే కేవలం actual knowledge మాత్రమే కాదు.

కొన్ని సందర్భాల్లో constructive notice మరియు imputed notice కూడా పరిగణనలోకి వస్తాయి.

అంటే, ఒక వ్యక్తి సాధారణంగా చేయాల్సిన inquiry లేదా search చేయకుండా నిర్లక్ష్యం చేసినందువల్ల ఒక విషయం తెలిసి ఉండాల్సిన పరిస్థితి ఉంటే, “నాకు తెలియదు” అనే వాదనను కోర్టు అంగీకరించకపోవచ్చు.

సుప్రీంకోర్టు కూడా Section 19(b) రక్షణ కోరే subsequent purchaser purchase for value, payment in good faith, and absence of notice అనే అంశాలను చూపాల్సి ఉంటుందని స్పష్టం చేసింది. Noticeలో actual, constructive మరియు imputed notice కూడా వస్తాయని చెప్పింది.

పరిస్థితి 2: సోము కోర్టులో కేసు వేసిన తర్వాత రాము ఆస్తిని శ్రీనుకు అమ్మితే

ఇప్పుడు పరిస్థితి పూర్తిగా మారుతుంది.

రాము రిజిస్ట్రేషన్ చేయకపోవడంతో సోము రాముపై specific performance suit వేశాడు.

Suit కోర్టులో pendingలో ఉంది.

ఈ సమయంలో రాము అదే ఇంటిని శ్రీనుకు అమ్మేశాడు.

శ్రీను కోర్టులో ఇలా అంటున్నాడు:

“నాకు రాము–సోముల మధ్య కేసు ఉన్న సంగతి తెలియదు. నేను Good Faithతో ఆస్తిని కొన్నాను. నేను డబ్బులు చెల్లించాను. కాబట్టి నా ఆస్తిని నాకు ఉంచండి.”

ఇక్కడే Lis Pendens అనే ముఖ్యమైన సూత్రం వస్తుంది.

Lis Pendens అంటే ఏమిటి?

Lis Pendens అంటే సింపుల్‌గా చెప్పాలంటే:

ఒక ఆస్తిపై హక్కు నేరుగా మరియు ప్రత్యేకంగా వివాదంలో ఉండగా, ఆ వివాదం కోర్టులో నడుస్తున్న సమయంలో ఆ ఆస్తిని ఒక పక్షం మూడో వ్యక్తికి బదలాయిస్తే, ఆ బదలాయింపు కోర్టు తుది నిర్ణయానికి లోబడి ఉంటుంది.

ఇది Section 52 of the Transfer of Property Act, 1882లోని Doctrine of Lis Pendens.

Section 52 ప్రకారం, అలాంటి pending suit లేదా proceedingలో ఉన్న ఆస్తిని ఒక party, మరో partyకి వచ్చే decree లేదా order ద్వారా లభించే హక్కులను ప్రభావితం చేసే విధంగా transfer చేయకూడదు, కోర్టు అనుమతి మరియు కోర్టు విధించే termsకు లోబడి మాత్రమే చేయవచ్చు.

Lis Pendens ఎప్పుడు ప్రారంభమవుతుంది?

ఇది కూడా చాలా ముఖ్యమైన విషయం.

Section 52 Explanation ప్రకారం, suit pendency plaint courtలో present చేసిన తేదీ నుంచి ప్రారంభమవుతుంది.

అది కేవలం notice issue అయిన తేదీ నుంచి కాదు.

అలాగే suit final decree లేదా orderతో ముగిసి, దాని complete satisfaction/discharge వచ్చే వరకు కొనసాగుతుంది, చట్టం నిర్దేశించిన limitation కారణంగా decree అమలు చేయడం సాధ్యం కాకపోతే తప్ప.

2026 Supreme Court judgment కూడా ఇదే principleను reaffirm చేసింది.

శ్రీనుకు కేసు విషయం తెలియకపోయినా?

ఇక్కడే ఈ Supreme Court judgmentలోని అత్యంత ముఖ్యమైన point ఉంది.

శ్రీనుకు pending suit గురించి తెలియకపోయినా Lis Pendens వర్తిస్తుంది.

అంటే:

“నాకు కేసు గురించి తెలియదు.”

“నేను bona fide purchaserను.”

“నేను Good Faithతో కొనుగోలు చేశాను.”

అనే కారణాలు మాత్రమే చూపించి Section 52 ప్రభావం నుంచి బయటపడలేడు.

Supreme Court స్పష్టంగా చెప్పింది:

Transferee pendente lite — అంటే litigation pendingలో ఉన్న సమయంలో ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన వ్యక్తి — తుది decreeకి bound అవుతాడు, అతనికి pending litigation గురించి notice ఉన్నా లేకపోయినా, Good Faithతో కొనుగోలు చేసినా లేకపోయినా.

Section 19(b) ఎక్కడ ఆగుతుంది? Lis Pendens ఎక్కడ మొదలవుతుంది?

ఇదే ఈ మొత్తం విషయానికి అసలు key point.

సుప్రీంకోర్టు Alka Shrirang Chavan caseలో చాలా స్పష్టంగా చెప్పింది:

Suit వేయకముందు transfer జరిగితే

Section 19(b), Specific Relief Act వర్తించే అవకాశం ఉంటుంది.

అంటే subsequent purchaser for value + Good Faith + Without Notice అయితే రక్షణ పొందవచ్చు.

Suit వేసిన తర్వాత transfer జరిగితే

అక్కడ Section 19(b) వెనక్కి తగ్గి,

Section 52, Transfer of Property Act — Lis Pendens

ప్రధానంగా వర్తిస్తుంది.

సుప్రీంకోర్టు మాటల్లో, “the moment a suit or proceeding is instituted”, ఆ తర్వాత suit property transfer జరిగితే Section 19(b) స్థానంలో Section 52 పనిచేస్తుంది.

ఒక లైన్‌లో గుర్తుంచుకోవాలంటే

Agreement ఉంది — కానీ suit ఇంకా వేయలేదు

Section 19(b)
↓
Good Faith + Without Notice ఉన్న subsequent purchaserకు రక్షణ ఉండవచ్చు.

Suit ఇప్పటికే file అయింది

Section 52 TPA — Lis Pendens
↓
తర్వాత కొనుగోలు చేసిన వ్యక్తి తుది decreeకి లోబడి ఉంటాడు.

2026 Supreme Court తీర్పులో అసలు జరిగింది ఏమిటి?

ఇప్పుడు మన రాము–సోము–శ్రీను ఉదాహరణను ఈ Supreme Court judgmentతో పోల్చి చూద్దాం.

Alka Shrirang Chavan & Anr. v. Hemchandra Rajaram Bhonsale & Ors. కేసులో plaintiff ముందుగా Agreement for Sale చేసుకున్నాడు.

Defendant Sale Deed చేయకపోవడంతో plaintiff specific performance suit వేశాడు.

Suit pendingలో ఉన్న సమయంలో defendant ఆ suit propertyలోని వివిధ భాగాలను ఇతర వ్యక్తులకు Sale Deeds ద్వారా transfer చేశాడు.

తర్వాత specific performance decree plaintiffకు అనుకూలంగా వచ్చింది.

తర్వాత execution సమయంలో ఆ transferees possession ఇవ్వడానికి అడ్డుపడ్డారు.

వారు తాము property ownersమని వాదించారు.

కానీ Supreme Court వారి positionను అంగీకరించలేదు.

Transferee Pendente Liteకి స్వతంత్రంగా decreeని అడ్డుకునే హక్కు ఉందా?

సుప్రీంకోర్టు చెప్పిన principle చాలా ముఖ్యమైనది:

Transferee pendente lite తాను కొనుగోలు చేసిన ఆస్తిపై వచ్చే తుది decree కి subservientగా ఉంటాడు.

అంటే అతను original litigationలో party కాకపోయినా, litigation ఫలితాన్ని తప్పించుకోలేడు.

ఈ judgmentలో Court, transferee pendente lite “bound by the decree just as much as he was a party to the suit” అనే principleను అంగీకరించింది.

Execution సమయంలో కూడా buyer అడ్డుకుంటే?

ఇది ఈ judgmentలో మరో ముఖ్యమైన point.

ఒకవేళ suit చివరకు decreeగా మారి, decree holder possession తీసుకోవడానికి వెళ్లినప్పుడు transferee pendente lite అడ్డుకుంటే, అతని objectionను కూడా Executing Court పరిశీలించవచ్చు.

Order XXI Rules 97, 98 and 101 CPC ఈ పరిస్థితిలో ముఖ్యమైనవి.

Order XXI Rule 97 ప్రకారం decree holder possession తీసుకోవడానికి వెళ్లినప్పుడు ఎవరైనా resistance లేదా obstruction చేస్తే, decree holder Executing Courtను ఆశ్రయించవచ్చు.

Rule 98 ప్రకారం obstructionపై adjudication జరిగిన తర్వాత, పరిస్థితులకు అనుగుణంగా possession ఇవ్వడానికి కోర్టు ఆదేశాలు ఇవ్వగలదు.

Rule 101 ప్రకారం right, title లేదా interestకు సంబంధించిన సంబంధిత ప్రశ్నలను Executing Court నిర్ణయించాలి; సాధారణంగా దాని కోసం ప్రత్యేక suit వేయడం అవసరం లేదు.

ఈ Supreme Court caseలో కూడా subsequent purchasers executionకు obstruction చేయడంతో, వారి objectionsను Executing Court పరిశీలించి obstruction తొలగించడానికి చర్యలు తీసుకుంది.

మరి కోర్టు కేసు నడుస్తున్నట్లు శ్రీనుకు ముందే ఎలా తెలుస్తుంది?

ఇది buyerకి అత్యంత practical question.

ఆస్తి కొనేటప్పుడు కేవలం “EC cleanగా ఉంది” అని చూసి transaction complete చేయడం సురక్షితం కాదు.

ఎందుకంటే ECలో ప్రతి pending civil suit కనిపిస్తుందని చెప్పలేం.

అందువల్ల buyer సాధ్యమైనంత వరకు comprehensive due diligence చేయాలి.

1. EC (Encumbrance Certificate) పరిశీలించాలి

ఆస్తికి సంబంధించిన ECను తప్పనిసరిగా పరిశీలించాలి.

అయితే ఒక ముఖ్యమైన విషయం:

EC cleanగా ఉందంటే litigation లేదు అని అర్థం కాదు.

ECలో నమోదైన transactions, registered encumbrances మొదలైనవి కనిపించవచ్చు. కానీ ప్రతి pending civil suit లేదా ప్రతి court proceeding ECలో తప్పనిసరిగా కనిపించదు.

కాబట్టి EC + Court Search రెండూ వేర్వేరు checksగా చేయాలి.

2. e-Courtsలో Seller పేరు మీద cases search చేయాలి

Seller అయిన రాము పేరు మీద pending civil cases ఉన్నాయా అని e-Courtsలో search చేయవచ్చు.

e-Courtsలో Party Name ఆధారంగా case status search చేసే అవకాశం ఉంది. Pending మరియు disposed cases రెండింటినీ search చేయవచ్చు.

అవసరాన్ని బట్టి High Court recordsలో కూడా search చేయాలి. High Court e-Courts servicesలో Party Name, Case Number, Filing Number, Advocate Name వంటి search options ఉన్నాయి.

కానీ ఒక జాగ్రత్త:

Seller పేరు మీద ఒక case ఉంది కాబట్టి అది తప్పనిసరిగా ఈ propertyకి సంబంధించినదే అని అనుకోకూడదు.

అందుకే case detailsను open చేసి:

  • parties,
  • property description,
  • survey number,
  • plot/flat number,
  • case pleadings,
  • orders

వంటి వివరాలను cross-check చేయాలి.

3. Property-specific Court Search చేయాలి

కేవలం Seller పేరు search చేయడం మాత్రమే సరిపోదు.

సాధ్యమైనంత వరకు:

  • Survey Number
  • Plot Number
  • Flat Number
  • Property description
  • Village / Mandal
  • Document details

వంటి property identifiersను ఉపయోగించి కూడా litigation గురించి తెలుసుకోవాలి.

4. Public Notice ఇవ్వడం

ఆస్తి కొనుగోలు ముందు advocate ద్వారా ప్రముఖ newspaperలో Public Notice ఇవ్వడం కూడా ఒక మంచి due-diligence step.

ఉదాహరణకు:

“ఫలానా ఆస్తిని రాము నుండి కొనుగోలు చేయబోతున్నాము. ఈ ఆస్తిపై ఎవరికైనా ownership, agreement, claim, charge, litigation లేదా ఇతర హక్కులు ఉంటే, నిర్ణీత గడువులో ఆధారాలతో తెలియజేయాలి.”

ఇలా Public Notice ఇవ్వడం వల్ల hidden claim ఉన్న వ్యక్తి ముందుకు వచ్చే అవకాశం ఉంటుంది.

అయితే ఒక ముఖ్యమైన విషయం:

Public Notice ఇచ్చినంత మాత్రాన buyerకి automatic immunity రాదు.

అది buyer తీసుకున్న reasonable precautionలో ఒకటి మాత్రమే.

5. Physical Verification & Local Enquiry

ఆస్తిని ప్రత్యక్షంగా పరిశీలించాలి.

ఎవరైనా:

  • possessionలో ఉన్నారా?
  • tenant ఉన్నారా?
  • third party occupation ఉందా?
  • family dispute ఉందా?
  • boundary dispute ఉందా?
  • association/societyకి ఏదైనా dispute తెలుసా?

వంటి విషయాలను కూడా పరిశీలించాలి.

ఎందుకంటే ఆస్తి possessionలో ఉన్న వ్యక్తి ఎవరు? అనే విషయం కూడా title due diligenceలో ముఖ్యమైనది.

6. Legal Title Search చేయించాలి

ఆస్తి విలువ ఎక్కువగా ఉన్నప్పుడు experienced property/civil lawyer ద్వారా Title Verification / Legal Scrutiny చేయించుకోవడం మంచిది.

Lawyer సాధారణంగా:

  • current title document;
  • link documents;
  • previous sale deeds;
  • relevant revenue records;
  • registration records;
  • court/litigation records;
  • possession-related issues

వంటి అంశాలను పరిశీలిస్తారు.

“30 సంవత్సరాల documents తప్పనిసరి” అని ఒకే ruleగా చూడకండి.

ఎన్ని సంవత్సరాల title documents పరిశీలించాలి అనేది property nature, title history, available records మరియు transaction circumstancesపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

7. Seller నుంచి clear representations తీసుకోవాలి

Sale Deedలో seller నుంచి propertyపై pending litigation, undisclosed agreement, charge లేదా third-party claim గురించి clear declarations తీసుకోవడం మంచిది.

అవసరాన్ని బట్టి indemnity clause కూడా పెట్టవచ్చు.

ఉదాహరణకు:

“ఈ ఆస్తిపై తనకు తెలిసిన ఎటువంటి undisclosed agreement, litigation, charge లేదా third-party claim లేదని విక్రేత ప్రకటిస్తున్నాడు.”

అలాగే, seller ఇచ్చిన representation తప్పు అని తేలితే buyerకు కలిగే నష్టానికి seller బాధ్యత వహించేలా తగిన contractual protection తీసుకోవచ్చు.

కోర్టులో కేసు ఉన్నా Sub-Registrar Officeలో Registration ఎలా జరుగుతుంది?

ఇది చాలామందికి వచ్చే సందేహం.

“కోర్టులో కేసు ఉంది కదా? మరి Sale Deed ఎలా register అయింది?”

ఇక్కడ ఒక ముఖ్యమైన distinction ఉంది.

Suit pendingలో ఉండటం మాత్రమే ప్రతి సందర్భంలో registrationను automaticగా ఆపదు.

అంటే, ఒక civil suit file అయిందని మాత్రమే Sub-Registrar తప్పనిసరిగా ప్రతి subsequent sale deedను refuse చేయాలి అని చెప్పలేం.

కానీ కోర్టు ప్రత్యేకంగా:

  • injunction,
  • status quo,
  • attachment,
  • లేదా ఇతర restraint

వంటి orders ఇచ్చి ఉంటే, ఆ order terms మరియు దాని legal effectను తప్పనిసరిగా పరిశీలించాలి.

అందువల్ల:

“Registration అయింది కాబట్టి Court Case ప్రభావం లేదు” అని అనుకోవడం కూడా తప్పు.

Registration అనేది title disputeకు తుది పరిష్కారం కాదు.

Section 22-A గురించి ఒక ముఖ్యమైన clarification

Registration lawsలో కొన్ని categories of propertiesను registrationకు prohibit చేసే statutory provisions ఉన్నాయి.

అయితే:

“ఈ propertyపై civil case ఉంది కాబట్టి అది automaticగా Section 22-A prohibited property అవుతుంది”

అని చెప్పడం సరైంది కాదు.

అందువల్ల prohibited-property recordsను కూడా పరిశీలించడం ఉపయోగకరమే కానీ, Section 22-A status ఒక్కటే title clearanceకు ఆధారం కాదు.

Lis Pendens Notice Register చేయకపోతే ఏమవుతుంది?

ఇక్కడ Maharashtra-specific position గురించి ఒక ముఖ్యమైన విషయం ఉంది.

మీరు upload చేసిన Supreme Court judgmentలో underlying property Maharashtraలో ఉండటంతో, అక్కడ Section 52కి Bombay/Maharashtra amendment కూడా చర్చించబడింది.

ఆ amendment ప్రకారం notice of pendencyను register చేయడం గురించి ప్రత్యేక requirement ఉంది. Supreme Court ఆ requirement యొక్క ఉద్దేశ్యం third-party purchasersకు pending litigation గురించి public notice కల్పించడం మరియు due diligenceకు సహాయం చేయడం అని వివరించింది.

కానీ ఈ pointను Telangana లేదా Andhra Pradeshలో కూడా Maharashtraలో ఉన్న అదే registration rule వర్తిస్తుంది అని generalise చేయకూడదు.

మీ blog Telangana/AP audience కోసం అయితే, దీనిని ఇలా గుర్తుంచుకోవాలి:

Maharashtraలో Section 52కు ప్రత్యేక State amendment ఉంది. ఇతర రాష్ట్రాల్లో అదే procedural requirement ఉందని స్వయంచాలకంగా అనుకోకూడదు.

అయితే Supreme Court స్పష్టంగా చెప్పిన broader principle ఏమిటంటే, pending litigation గురించి due diligence చేయడం buyerకి చాలా ముఖ్యమైనది.

ఈ Supreme Court తీర్పు మనకు చెప్పే 3 ముఖ్యమైన lessons

Lesson 1: “నాకు తెలియదు” అన్నది ఎప్పుడూ రక్షణ కాదు

Suit pendingలో ఉన్నప్పుడు property కొనుగోలు చేసిన transfereeకి suit విషయం తెలియకపోయినా Lis Pendens వర్తించవచ్చు.

Lesson 2: Section 19(b) మరియు Lis Pendens ఒకటే కాదు

Suit కు ముందు transfer → Section 19(b)

Suit తర్వాత transfer → Section 52 Lis Pendens

ఈ distinctionను Supreme Court 2026 judgment చాలా స్పష్టంగా చేసింది.

Lesson 3: Registration అయినా decree నుంచి తప్పించుకోలేరు

కేసు pendingలో ఉండగా property కొనుగోలు చేసిన transferee, తర్వాత Sale Deed register చేసుకున్నాడనే కారణంతో pending litigation ఫలితాన్ని తప్పించుకోలేడు.

అతని rights తుది decreeకి subservientగా ఉంటాయి.

చివరగా — Buyer ఏం గుర్తుంచుకోవాలి?

ఆస్తి కొనుగోలు చేసేటప్పుడు:

EC చూసాను → అంతే

అని అనుకోవడం ప్రమాదకరం.

దాని బదులు:

**Title Search

  • EC
  • Registration Records
  • Court Search
  • Property Verification
  • Possession Verification
  • Public Notice
  • Seller Representations
  • Legal Due Diligence**

ఇవన్నీ కలిపి పరిశీలించడం మంచిది.

ఒక చిన్న Formula

Agreement ఉంది, కానీ Suit ఇంకా file కాలేదు

  • Section 19(b), Specific Relief Act Good Faith + Without Notice + For Value ఉన్న subsequent purchaser కు రక్షణ ఉండవచ్చు.

Suit ఇప్పటికే file అయింది

  • Section 52, Transfer of Property Act - Lis Pendens
  • తర్వాత కొనుగోలు చేసిన transfereeకి కేసు విషయం తెలియకపోయినా, అతని purchase తుది decreeకి లోబడి ఉంటుంది.

Decree వచ్చింది, Execution మొదలైంది

  • Order XXI CPC
  • Transferee possession కు obstruction చేస్తే, Executing Court ఆ obstruction ను adjudicate చేసి తగిన ఆదేశాలు ఇవ్వగలదు.

2026 Supreme Court Judgment

ఈ మొత్తం principleను తాజాగా స్పష్టం చేసిన ముఖ్యమైన తీర్పు:

Alka Shrirang Chavan & Anr. v. Hemchandra Rajaram Bhonsale & Ors., Supreme Court of India, decided on 12 January 2026.

ఈ తీర్పులో Supreme Court Section 19(b) of the Specific Relief Act, Section 52 of the Transfer of Property Act, మరియు execution proceedingsలో Order XXI Rules 97, 98 and 101 CPC మధ్య సంబంధాన్ని విశదీకరించింది.

Disclaimer: This article is intended solely for general awareness and educational purposes. It does not constitute legal advice. The outcome of every case depends upon its own facts, evidence, and applicable law.